Waarom investeren in appartementen op stadslocaties

Wie vandaag een appartement koopt om te verhuren, koopt eigenlijk een positie in een markt die door drie krachten wordt gestuurd: hoe we wonen, waar we wonen en hoeveel er gebouwd wordt. Alle drie wijzen ze dezelfde richting uit. Dit artikel zet de cijfers op een rij en legt uit waarom wij bij Fortlane consequent kiezen voor compacte woningen binnen de muren van de stad.

We wonen met steeds minder mensen onder één dak

De belangrijkste verschuiving op de woonmarkt is niet spectaculair, maar wel structureel. Op 1 januari 2025 telde België 5,2 miljoen private huishoudens, en 36,3 procent daarvan bestaat uit één persoon. In 1995 was dat nog 30 procent. De gemiddelde huishoudgrootte daalde in dezelfde periode van 2,43 naar 2,25 personen. In Brussel woont intussen bijna de helft van de huishoudens alleen (47,1 procent), in Vlaanderen een derde.

Elk huishouden heeft een woning nodig, ook als het uit één persoon bestaat. Zolang huishoudens kleiner worden, groeit de vraag naar woningen sneller dan de bevolking. En het zijn niet de vrijstaande villa's die die vraag opvangen, wel de appartementen, studio's en compacte woningen. Wie een appartement in de stad bezit, bezit precies het woningtype waarvan de vraag het snelst toeneemt.

De stad groeit sneller dan het ommeland

Steden trekken jonge mensen aan: studenten, starters, tweeverdieners zonder kinderen, nieuwkomers. Gent verwacht volgens Statistiek Vlaanderen tegen 2033 zo'n 8 procent meer inwoners dan in 2023, tegen 2040 meer dan 300.000. Brussel trekt als hoofdstad en werkgever jaar na jaar nieuwe inwoners aan. Brugge combineert een beschermde binnenstad met hogescholen, werkgelegenheid aan de rand van de stad en een groot ziekenhuis, allemaal werkgevers en opleidingen die jonge huurders aantrekken.

Die groei botst op een fysieke grens. In een historische binnenstad komt er geen grond bij. Een pand binnen de vesten van Brugge, in een gevestigde straat in Brussel of op een stationslocatie in Antwerpen is schaars, en die schaarste verdwijnt niet. Nieuwe appartementen ontstaan er alleen door bestaande panden te renoveren of te vervangen, en dat is precies het werk waar wij ons op toeleggen. Meer over die keuze lees je in Alternatieve woonvormen zoals co-living.

Het aanbod volgt niet

Tegenover die groeiende vraag staat een aanbod dat achterblijft. België heeft tegen 2050 naar schatting 900.000 extra woningen nodig, zo blijkt uit een analyse van de bouwfederatie Embuild; waarom dat cijfer zo hoog ligt en wat het betekent, bespraken we eerder in 900.000 extra woningen tegen 2050. Op de huurmarkt is de krapte nu al voelbaar. De huurbarometer van CIB telde in 2025 in Vlaanderen minder dan 50.000 nieuwe verhuringen via vastgoedkantoren, een historisch dieptepunt. Kantoren melden tientallen tot honderden kandidaten per vrijgekomen appartement.

Die krapte zie je in de prijzen. De gemiddelde huur van een appartement in Vlaanderen steeg in 2025 met 4,5 procent, tot ongeveer 907 euro per maand, sneller dan de inflatie. In Brussel ligt de gemiddelde huur voor een nieuw appartementscontract intussen boven de 1.300 euro. Voor een verhuurder betekent dat vooral één ding: weinig leegstand en een huurder die snel gevonden is, op voorwaarde dat het pand op de juiste plek staat.

Waarom een appartement, en geen huis

Een appartement is als belegging eenvoudiger dan een woning. Het instapbedrag ligt lager, waardoor je kunt spreiden over meerdere eenheden in plaats van alles in één pand te steken. Het onderhoud is beperkter en deels collectief geregeld. En de doelgroep is breder: een studio of tweekamerappartement in de stad past bij een student, een starter, een alleenstaande professional en een koppel dat kleiner wil wonen. Valt de ene groep weg, dan staat de volgende klaar.

Ook de waarde volgt. Volgens Statbel steeg de mediaanprijs van een appartement in het eerste kwartaal van 2026 met 4 procent in Vlaanderen (tot 260.000 euro) en met 3,8 procent in Brussel (tot 270.000 euro). Wij doen geen beloftes over toekomstig rendement; niemand kan dat. Wat we wel zien, is dat compacte woningen in de stad de voorbije jaren zowel op de koop- als op de huurmarkt stabiel zijn gebleven, ook in periodes waarin de rest van de markt aarzelde.

Waar de locatie het verschil maakt

Niet elk appartement is een goede belegging, en niet elke stad is een goede stad. Wij kijken naar een handvol dingen voor we een pand overwegen.

Ten eerste de wandelafstand tot wat een bewoner dagelijks nodig heeft: station, campus, winkels, werk. Een huurder die zonder auto kan, betaalt liever iets meer voor de ligging dan voor een parkeerplaats. Ten tweede de straat zelf: gevestigde straten met een mix van wonen en handel houden hun waarde beter dan nieuwe verkavelingen aan de rand. Ten derde de bewoonbaarheid van het gebouw. Een compact appartement moet slim ingedeeld zijn, met daglicht, een degelijke energieprestatie en een plattegrond die ook over tien jaar nog werkt.

Ten slotte de fiscale context. Wie een verouderd pand laat slopen en heropbouwen, kan onder voorwaarden genieten van het verlaagde btw-tarief van 6 procent. Wat dat precies inhoudt, lees je in ons artikel over het btw-tarief bij sloop en heropbouw.

Hoe wij dat aanpakken

Fortlane ontwikkelt appartementen en studio's in stedelijke omgevingen, telkens op locaties die aan die criteria voldoen. We selecteren het pand, begeleiden de vergunning en de bouw, en staan ook na de aankoop klaar voor de verhuur. Zo koop je geen plan, maar een woning die bewoond wordt.

Onze lopende projecten vind je bij de projecten. Heb je zelf een pand dat in aanmerking komt, of wil je eens praten over investeren in de stad? Neem contact op; we denken graag mee.

Bronnen: Statbel, Huishoudens op 1 januari 2025; Statbel, Vastgoedprijzen eerste kwartaal 2026; CIB Vlaanderen, Huurbarometer 2025; Statistiek Vlaanderen, bevolkingsprojectie Gent; Embuild.